In den letzten drei Jahren hat der von Spekulationen während des Booms vor der Krise überhitzte Immobilienmarkt in Dubai eine tiefgreifende Korrektur erfahren. Die Welt steht jedoch nicht still, und in letzter Zeit wurden die Meinungen von Experten, die die Wiederherstellung des Dubai-Marktes und die Rückkehr des Investoreninteresses bestätigten, zunehmend gehört. Ob dies so ist, sprechen wir mit dem Geschäftsführer von IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, bitte sag mir, wie ist die Situation auf dem Immobilienmarkt in Dubai jetzt?
Die Frage ist zu allgemein. Ich schlage vor zu klären, worüber genau wir sprechen werden. Tatsache ist, dass es in Dubai sogenannte Eigentumswohnungen gibt, in denen Immobilien an ausländische Staatsbürger verkauft werden können, und auf dem restlichen Gebiet Immobilien nur von Staatsbürgern der Vereinigten Arabischen Emirate und fünf weiteren Ländern, die Mitglieder des Golfkooperationsrates sind, gekauft werden können . Darüber hinaus gibt es einen Verkaufs- und Mietmarkt, einen Wohnungsmarkt und einen Nichtwohnimmobilienmarkt und so weiter.
Ich denke, unsere Leser werden sich mehr für die Situation auf dem Immobilienmarkt interessieren.
Was Immobilien betrifft, so hat sich der Immobilienmarkt in Dubai in den letzten Jahren seit dem Ausbruch der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 erheblich gewandelt. Es ist bekannt, dass vor der Krise die sogenannten „Off-Plan“ -Projekte, dh Immobilienobjekte, die zu Beginn der Planungs- und Bauphase verkauft wurden, den VAE-Markt dominierten.
Seit Beginn der Krise ist der Off-Plan-Markt aufgrund einer gravierenden Preiskorrektur praktisch verschwunden. Spekulanten verließen den Markt und der Markt selbst richtete sich auf fertige Immobilien und Endnutzer um. War der Markt unmittelbar nach der Krise von 2009 bis 2010 eindeutig der Käufermarkt, so war im vergangenen Jahr eine deutliche Tendenz zu beobachten, dass sich der Markt insbesondere im Wohnungsbausegment wieder auf die Verkäuferseite verlagerte. Dies macht sich insbesondere in den Bereichen bemerkbar, die von Endbenutzern mit einer entwickelten Infrastruktur am meisten erschlossen wurden, wie z. B. The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai und einige andere.
In Bezug auf den Büroimmobilienmarkt ist die Situation weniger klar. Heute besteht ein deutliches Überangebot am Markt. Darüber hinaus werden in naher Zukunft zahlreiche Büroflächen fertiggestellt und in den Markt eingeführt, mit deren Bau bereits vor der Krise 2008 begonnen wurde. Obwohl in letzter Zeit einige Anzeichen für eine Preisstabilisierung zu beobachten waren, erscheinen Investitionen in Büroimmobilien in den nächsten Jahren aus meiner Sicht angesichts des Wertzuwachses und der Höhe der erzielten Mieteinnahmen weniger attraktiv als beispielsweise Investitionen in Wohnimmobilien.
Das heißt, jetzt steigen die Immobilienpreise in Dubai?
Man kann mit Sicherheit sagen, dass sich der Markt stabilisiert hat und dass in den populären Gebieten ein moderates Wachstum zu beobachten ist. Natürlich wäre es wahrscheinlich naiv, die gleichen Wachstumsraten bei den Immobilienpreisen zu erwarten, die wir während des Booms vor der Krise beobachtet haben. Nach der Krise wechselte der Markt von der Phase des aktiven Wachstums in die Phase der ausgereiften Entwicklung. Bei einigen der beliebtesten Projekte des Jahres 2011 wiesen die Immobilienpreise jedoch zweistellige Wachstumsraten auf. So sind zum Beispiel die Preise für Villen in der Gegend von Springs im Laufe des Jahres um 15-20% gestiegen - das ist eine Tatsache. Die Preise für Apartments in den Projekten Oceana Residence und Palm Residences (Fairmont) auf der berühmten "Palmeninsel" The Palm Jumeirah sind um 10-15% gestiegen. Luxusvillen in den "Filialen" von The Palm Jumeirah sind im Preis um 5-10% gestiegen.
Die Luxusapartments im Kempinski Residences-Projekt auf der Krone von The Palm Jumeirah sind ebenfalls im Preis gestiegen. Da die Nachfrage jetzt hauptsächlich auf Kosten der Endverbraucher entsteht, weisen die Projekte mit den erfolgreichsten Verbrauchereigenschaften in erster Linie einen Preisanstieg auf. Dazu gehören Standort, Verfügbarkeit der entwickelten Infrastruktur, Qualität des Projekts selbst und begrenztes Angebot. Darüber hinaus wird es für unsere Kunden immer schwieriger, das richtige Objekt auf dem Markt zu finden - die Anzahl der interessanten Verkaufsangebote hat in letzter Zeit mit der steigenden Anzahl von Kaufanfragen erheblich abgenommen.
Wächst auch Mietwohnungen?
Historisch gesehen ist der Vermietungsmarkt in Dubai sehr entwickelt. Dubai ist das größte Geschäftszentrum der Region. Darüber hinaus beträgt die lokale Bevölkerung hier weniger als 10%. Die restlichen 90% der mehr als zwei Millionen Einwohner der Metropole sind Besucher. Nur wenige Menschen, die in Dubai zur Arbeit kommen, können es sich leisten, eine eigene Wohnung zu kaufen. Jeder muss jedoch irgendwo leben. Mietwohnungen in beliebten Projekten sind daher sehr gefragt. In den Jahren 2009-2010 war ein allgemeiner Rückgang der Mietpreise aufgrund der Folgen der Krise zu verzeichnen. Doch bereits in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres änderte sich der Trend und die Mietpreise begannen zu steigen. Zum Beispiel eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in der beliebten Gegend der Grünen, die im Dezember 2010 für 85.000 Dirham pro Jahr gemietet wurde (dies sind ungefähr 23.000 USD), im Dezember 2011 für 110.000 Dirham pro Jahr (d. H. für ungefähr 30 Tausend US-Dollar).
Wie rentabel ist es, eine Immobilie in Dubai zu mieten?
Wenn wir von langfristigen Mietverträgen (für ein Jahr oder länger) sprechen, liegen die Nettomieteinnahmen (dh die Mieteinnahmen abzüglich der obligatorischen Instandhaltungskosten) für Mietwohnungen in Dubai heute im Durchschnitt bei 5 bis 10% pro Jahr. in den Erwerb von Immobilien investiert. Die Rentabilitätsstreuung ist auf Unterschiede in Art und Kategorie des Wohnraums, Lage und Kosten der Dienstleistungen zurückzuführen. Gleichzeitig erzielen teurere Exklusivimmobilien in der Regel eine etwas geringere Rendite in Form von Mieteinnahmen als Massenwohnungen in bezahlbaren Projekten. Bei kurzfristigen Mietverträgen kann die aktuelle Kapitalrendite 10 bis 20% pro Jahr betragen. Und vergessen Sie nicht, auch den Wert der Immobilie selbst zu steigern.
Gibt es irgendwelche Besonderheiten bei der Anmietung eines Hauses für Langzeit- und Kurzzeitmieten?
Bei der Anmietung eines langfristigen Mietvertrags wird der Vertrag in der Regel für ein Jahr mit der Möglichkeit einer späteren Verlängerung abgeschlossen. Die Miete für das ganze Jahr wird bei Unterzeichnung des Mietvertrages im Voraus bezahlt. In diesem Fall öffnet der Mieter im eigenen Namen und zahlt selbstständig alle aktuellen Rechnungen für Wasser, Strom, Kommunikationsdienste usw. Durch die langfristige Anmietung werden die finanziellen Risiken und Kosten der Immobilienverwaltung minimiert.
Bei kurzfristigen Mietverträgen sind die Mietpreise viel höher, jedoch müssen alle laufenden Kosten vom Eigentümer unabhängig bezahlt werden. Darüber hinaus müssen für die Anmietung einer Kurzmietwohnung bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Die Wohnung oder Villa muss möbliert und mit allem Notwendigen zum Wohnen ausgestattet sein, einschließlich Geschirr, Bettwäsche usw. Selbstverständlich muss vor dem Eintreffen eines neuen Mieters und am Ende der Mietzeit festgehalten werden putzen, Wäsche waschen usw. Da Touristen oft Wohnungen für kurze Mieten mieten, muss man auch darauf vorbereitet sein, dass Wohnungen zu jeder Tages- und Nachtzeit an Mieter übergeben und von diesen zurückgenommen werden müssen.
Es stellt sich heraus, dass nur Eigentümer mit ständigem Wohnsitz in Dubai kurzfristig vermieten können?
Gar nicht. Die Eigentümer können Spezialisten einstellen, um das gesamte Spektrum der aufkommenden Probleme zu lösen. Beispielsweise bieten wir bei IMEX Real Estate unseren Kunden eine umfassende Palette von Immobilienverwaltungsdienstleistungen in Dubai an. Wir haben spezielle Leistungspakete entwickelt, die sowohl eine langfristige als auch eine kurzfristige Vermietung ermöglichen. Wir kümmern uns um alle anfallenden Fragen, von der Ausstattung der Wohnungen mit allem Nötigen und der Suche nach Mietern bis hin zur Erstellung von Berichten und der Zahlung von Mieteinnahmen. Alles, was vom Eigentümer verlangt wird, ist, sich mit uns in Verbindung zu setzen und einen entsprechenden Vertrag mit unserem Unternehmen abzuschließen.
Darüber hinaus können wir unseren Kunden, die noch keine Immobilien in Dubai haben, Investitionsmöglichkeiten anbieten, die deren spätere Nutzung berücksichtigen. Durch den Kauf einer Villa oder einer Wohnung über IMEX Real Estate kann der Käufer mit uns unverzüglich einen Vertrag zur nachträglichen Verwaltung mit vordefinierten Ertragsparametern abschließen. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus kaufen, um nur einige Monate im Jahr in Dubai zu verbringen, können Sie durch die Vermietung der verbleibenden Zeit ein sehr gutes zusätzliches Einkommen erzielen.
Und wie viele unserer Landsleute kaufen Wohnraum in Dubai?
Viel. Die russischsprachige Bevölkerung zählt zu den ersten Käufern von Immobilien in Dubai. Die meisten von ihnen sind Inhaber kleiner und mittlerer Unternehmen. Sie bilden das aktivste Umfeld, sie sind bereit, den Markt sorgfältig zu studieren, Angebote zu prüfen, fundierte und nachdenkliche Entscheidungen zu treffen. In den letzten Jahren ist auch die Zahl der Käufer aus dem gemeinnützigen Sektor gestiegen: Beamte und Angestellte großer staatlicher Unternehmen.
Die beliebtesten unter unseren Landsleuten sind aus offensichtlichen Gründen die prestigeträchtigen Küstengebiete von Dubai: The Palm Jumeirah, Dubai Marina und ein großes Wohnprojekt direkt am Meer - Jumeirah Beach Residence. Mit dem Wohnen in diesen Gebieten gibt es in der Regel keine besonderen Probleme beim Kauf, Verkauf und der Vermietung, auch nicht mit dem Schema der saisonalen Wohnungsnutzung durch die Eigentümer selbst und der Vermietung für den Rest der Zeit. Immobilien in diesen Gebieten sind für Investoren am liquidesten und für den persönlichen Wohnsitz komfortabler.
Welche Perspektiven sehen Sie für den Wohnungsmarkt in Dubai?
Die meisten Marktteilnehmer sind sich einig, dass wir in Dubai in den nächsten Jahren ein reibungsloses Marktwachstum sehen werden. Und dafür gibt es Gründe. Seit dem Ausbruch der Krise im Jahr 2008 in Dubai wurde kein einziges neues Wohnprojekt gestartet. Das von der Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA) eingeführte Registrierungsmoratorium für neue Projekte wurde noch nicht aufgehoben. Gleichzeitig ist die Bevölkerung des Emirats laut dem Dubai Statistical Centre in den letzten drei Jahren um mehr als 300.000 Einwohner gewachsen, und die Wachstumsrate nimmt nur zu. Dies wird durch politische Stabilität, ein Höchstmaß an Sicherheit, ein günstiges Investitionsklima, das Fehlen von Steuern und Beschränkungen für den Kapitalverkehr sowie durch die krisenbedingt deutlich reduzierten Geschäftskosten (Büromiete, Personalkosten usw.) ermöglicht. All dies zieht Unternehmen an, was wiederum Personal erfordert.
Jetzt ist der Markt dabei, Überschüsse der Immobilien zu absorbieren, deren Bau vor der Krise begonnen wurde. Da Immobilien ein Vermögenswert sind, dessen Errichtung viel Zeit in Anspruch nimmt (der Bauzyklus dauert im Durchschnitt 2-3 Jahre), wird auf absehbare Zeit zwangsläufig ein Engpass auf dem Markt entstehen.
Aus diesem Grund können wir zuversichtlich von einem optimistischen Szenario für die Entwicklung der Situation auf dem Immobilienmarkt in Dubai sprechen. Dies wird auch durch kürzlich veröffentlichte Daten des Dubai Land Department zum Volumen von Immobilientransaktionen für das vergangene Jahr bestätigt. Nach diesen Daten stieg das Gesamtvolumen der registrierten Immobilientransaktionen in Dubai im Jahr 2011 gegenüber 2010 um 20% und erreichte 39 Milliarden US-Dollar.
Das heißt, alles wird gut?
Da bin ich mir absolut sicher. Danke für das Gespräch. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg.
Weitere Informationen zum Erwerb und zur Verwaltung von Immobilien in Dubai erhalten Sie von den Spezialisten von IMEX Real Estate unter der Telefonnummer. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail [email protected].
