Über das Geschehen auf dem Immobilienmarkt der VAE, die aktuelle Situation und die Perspektiven für die Zukunft sprechen wir mit dem Leiter der Abteilung für Investitionen und Immobilien des Russischen Unternehmerrates in Dubai und den nördlichen Emiraten, geschäftsführender Gesellschafter von IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Ihre Meinung, die wichtigsten Ergebnisse der letzten drei Jahre seit Beginn der Krise für den VAE-Immobilienmarkt?
Natürlich war die globale Finanzkrise, die 2008 mit der Insolvenz von Lehman Brothers begann, ein schwerwiegender Test für das gesamte moderne Weltwirtschaftssystem.
Und für die Vereinigten Arabischen Emirate verlief dieser Test nicht schmerzlos. Trotz ernsthafter Unterstützung durch den traditionell starken Ölsektor haben fast alle Wirtschaftszweige erhebliche Korrekturen erfahren. Und natürlich wurde die Krise für den relativ jungen und schnell wachsenden Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten zu einer besonders schwierigen Prüfung. Die fallenden Immobilienpreise betrugen im Durchschnitt rund 50% des Vorkrisenniveaus. Die Folge einer derart schwerwiegenden Korrektur war eine Stagnation und anschließend das tatsächliche Verschwinden des sogenannten „Off-Plan“ -Markts, dh der Objekte, die in der Projektphase verkauft wurden. Infolgedessen verließen die Spekulanten den Markt und der Markt selbst richtete sich neu auf fertige Immobilien und Endnutzer aus.
Es ist kein Geheimnis, dass der Emirates-Immobilienmarkt in den Jahren vor der Krise in hohem Maße gewachsen ist, was vor allem auf den Zuzug kurzfristiger spekulativer Investitionen aus der ganzen Welt zurückzuführen ist. Die Leute haben nicht investiert, um eine fertige Immobilie für die zukünftige Nutzung zu erhalten, sondern um sie später in der Bauphase oder noch früher wieder zu verkaufen. Da die Finanzierungspläne während des Projektdurchführungszeitraums Ratenzahlungen umfassten, wurde dies als finanzieller Hebel für das Spiel in einem wachsenden Markt genutzt.
Aus diesem Grund war der Markt für fertige Immobilien für Spekulanten von geringem Interesse. Dieses Segment zog natürlich hauptsächlich Endverbraucher an, dh diejenigen, die fertige Immobilien für Verbraucher- oder Investitionszwecke nutzen wollten.
Natürlich verließen die Spekulanten den Markt, nachdem er zu fallen begann. Und die Endbenutzer blieben. Der von Spekulationen überhitzte Off-Plan-Markt verschwand mit den Spekulanten, und der Markt für fertige (oder fast fertige) Immobilien blieb bestehen und trat in den Vordergrund. In den letzten drei Jahren hat sich der Markt von dem Schock erholt, und seine Teilnehmer haben eine neue Realität erkannt und wurden neu organisiert, um unter neuen Bedingungen zu arbeiten.
Haben sich die gesetzlichen Grundlagen des Immobilienmarktes in den Vereinigten Arabischen Emiraten in letzter Zeit geändert?
Zunächst ist festzuhalten, dass es in den Vereinigten Arabischen Emiraten noch kein allgemeines Bundesrecht auf dem Gebiet der Immobilien gibt. Jedes der sieben Emirate regelt eigenständig alle Fragen rund um den Immobilienmarkt in seinem Hoheitsgebiet. In dieser Richtung ist Dubai traditionell am fortschrittlichsten.
Unmittelbar vor Ausbruch der Krise in Dubai wurden wichtige neue Gesetze verabschiedet: zur Registrierung von Grundpfandrechten und zur Registrierung von nicht fertig gestellten Objekten. Darüber hinaus wurden in den letzten drei Jahren einige Änderungen und Ergänzungen am bestehenden Rechtsrahmen für die Beziehungen zwischen Mietern und Eigentümern sowie zwischen Investoren und Bauträgern vorgenommen. Im Allgemeinen zielen alle Änderungen darauf ab, die gesetzliche Regulierung des Marktes zu verbessern, seine Transparenz zu erhöhen und die Interessen seiner Teilnehmer zu wahren.
Auf Bundesebene betraf das wichtigste Ereignis, das den Immobilienmarkt betraf, die Einführung von Änderungen im Verfahren zur Erteilung von Aufenthaltsvisa. Im Mai 2009 wurde zum ersten Mal in der Geschichte der Vereinigten Arabischen Emirate das Recht eines ausländischen Eigentümers von Wohnimmobilien auf Erteilung eines 6-Monats-Visums auf Bundesebene legalisiert. Und Ende Juni dieses Jahres wurde auf einem Treffen der Regierung der VAE die Entscheidung bekannt gegeben, den Zeitraum für Visa, die ausländischen Eigentümern gewährt werden, von 6 Monaten auf 3 Jahre zu verlängern. Und obwohl im Verfahren für die Erteilung von Visa noch nicht viel klar ist, ist es natürlich positiv, eine solche Entscheidung auf höchster Ebene zu treffen.
Welche Perspektiven sehen Sie für den Immobilienmarkt in Dubai und anderen Emiraten?
Der Immobilienwert unterliegt wie jeder Vermögenswert zyklischen Schwankungen. Wachstumsperioden weichen zwangsläufig fallenden Preisen und umgekehrt.
Die Volatilität der Immobilienpreise ist jedoch relativ gering. Zumindest die Häufigkeit und Amplitude von Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt lassen sich nicht mit den entsprechenden Indikatoren des Aktienmarktes vergleichen. Daher gilt der Erwerb von Immobilien als eine der verlässlichsten und konservativsten Investitionsmöglichkeiten.
Natürlich wurde der Emirates-Immobilienmarkt infolge der Krise hart getroffen. Der Schock ging jedoch vorbei und die Marktteilnehmer akzeptierten neue Bedingungen. Der Markt hat ein neues Stadium erreicht - reifes Wachstum. In Bezug auf Dubai können wir nun mit Zuversicht feststellen, dass der Tiefpunkt des Herbstes überschritten ist, und in den beliebtesten Gegenden gibt es einen moderaten Anstieg der Preise für Verkauf und Miete. Die meisten Marktteilnehmer sind sich einig, dass wir in Dubai in den nächsten Jahren ein reibungsloses Marktwachstum sehen werden.
Worauf basiert dieses Vertrauen?
Beurteilen Sie selbst. In den letzten drei Jahren wurde in Dubai kein einziges neues Wohnprojekt geplant. Gleichzeitig ist die Bevölkerung des Emirats laut dem Dubai Statistical Centre im selben Zeitraum um 300.000 Einwohner gewachsen, und der Wachstumsprozess geht weiter.
Dies wird durch politische Stabilität, Sicherheit, ein günstiges Investitionsklima, das Fehlen von Steuern und Beschränkungen des Kapitalverkehrs sowie durch die krisenbedingt deutlich reduzierten Geschäftskosten (Büromiete, Personalkosten usw.) ermöglicht. All dies zieht Unternehmen an, was wiederum Personal erfordert. Jetzt ist der Markt dabei, Überschüsse der Immobilien zu absorbieren, mit deren Bau bereits vor der Krise begonnen wurde. Da Immobilien ein Vermögenswert sind, dessen Errichtung viel Zeit in Anspruch nimmt (der Bauzyklus dauert im Durchschnitt 2-3 Jahre), wird auf absehbare Zeit zwangsläufig ein Engpass auf dem Markt entstehen. Aus diesem Grund können wir zuversichtlich von einem optimistischen Szenario für die Entwicklung der Situation auf dem Immobilienmarkt in Dubai sprechen.
Was andere Emirate betrifft, so hat Abu Dhabi meiner Meinung nach sehr gute Aussichten, wo die meisten Öleinnahmen anfallen. In Bezug auf die nördlichen Emirate ist es schwieriger, eindeutige Prognosen abzugeben. Zum Beispiel waren Ajman und Ras Al-Khaimah infolge der Krise mit ernsthaften Problemen konfrontiert, und anscheinend werden sie viel mehr Zeit benötigen, um diese zu lösen als Dubai und Abu Dhabi.
Glauben Sie, dass der attraktivste Immobilienmarkt in Dubai in naher Zukunft bestehen bleibt?
Ja Und das liegt daran, dass Dubai den größten und am weitesten entwickelten Immobilienmarkt hat. Trotz der potenziellen zukünftigen Attraktivität von Projekten in Abu Dhabi kann derzeit nur Dubai eine breite Auswahl an fertigen Immobilien mit dem Status "Eigentum" anbieten, die es Ausländern ermöglichen, Immobilien zu besitzen. Hinzu kommen die am weitesten entwickelte Infrastruktur aller sieben Emirate, das günstigste Investitionsklima und die Aussichten für eine weitere Entwicklung.
Welches Segment des Dubai-Immobilienmarktes finden Sie derzeit am attraktivsten?
Die Marktpreise sind mittlerweile in allen Segmenten attraktiv. Und wenn wir über den Erwerb von Immobilien für den persönlichen Verbrauch sprechen (zum Beispiel für Ihren eigenen Wohnsitz oder um das Büro Ihres eigenen Unternehmens zu hosten), können wir sicher empfehlen, die aktuelle Situation zu nutzen und jede geeignete Immobilie zu einem niedrigen Preis zu kaufen. Wenn wir den Erwerb von Immobilien als eine Investition betrachten, würde ich empfehlen, in beliebten Gegenden zu wohnen.
Tatsache ist, dass Dubai eine Stadt der Besucher ist. Mehr als 90% der zwei Millionen Einwohner der Metropole sind Expatriates. Jeder muss irgendwo leben, arbeiten, entspannen. Daher ist der Vermietungsmarkt sehr entwickelt. Das Wohnen in populären Projekten ist sehr beliebt, und die Mieteinnahmen in Dubai sind zwei- bis dreimal höher als in entwickelten Märkten. Darüber hinaus fehlen Ertragsteuern sowie Grundsteuern. All dies macht Investitionen in Wohnimmobilien sehr attraktiv.
Was die Büros betrifft, werden in naher Zukunft zahlreiche Büroräume fertiggestellt und auf den Markt gebracht, mit deren Bau bereits vor der Krise begonnen wurde. Unter dem Gesichtspunkt des Wertzuwachses und der Höhe der erzielten Mieteinnahmen erscheinen Investitionen in Büroimmobilien in den nächsten Jahren daher meiner Meinung nach weniger attraktiv als beispielsweise Investitionen in Wohnimmobilien.
Welche Empfehlungen könnten Sie unseren Lesern geben, die über den Kauf von Immobilien in den Emiraten nachdenken?
Für meinen Teil gibt es nur eine Empfehlung - zu kaufen. Der Markt hat sich inzwischen stabilisiert, es gab einen deutlichen Trend zur Markterholung und zum Marktwachstum, aber die Preise konnten noch nicht signifikant steigen. Wenn also jemand Gedanken über den Kauf einer Immobilie in Dubai hatte, ist jetzt die Zeit gekommen.
Danke für das Gespräch. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg.
Weitere Informationen zum Kauf von Immobilien in Dubai erhalten Sie von den IMEX-Immobilienspezialisten unter der Telefonnummer. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail [email protected].
