Derzeit erlebt die Immobilienbranche in Dubai einen verborgenen Aufstieg. VERSTECKT - WEIL DIE WICHTIGSTEN PREIS- UND TÄTIGKEITSINDIKATOREN DER KÄUFER AUF DEM IMMOBILIENMARKT NOCH NICHT IN DER HÖHE BLEIBEN UND DEN AUSDRÜCKLICHEN VERRINGERUNG FORTSETZEN. DIESE VERRINGERUNG IST JEDOCH EIN ZEITPUNKT DES WACHSTUMS UND DER STABILISIERUNG DES MARKTES IM ALLGEMEINEN, BESTÄTIGT DURCH DEN ERHÖHTEN Zustrom VON INVESTOREN AUS DER WELT. Text: Helena Kryukova
Darüber hinaus wird Dubai laut dem Wealth-X-Bericht in den kommenden Jahren möglicherweise viele andere Zentren geschäftlicher, kultureller und sozialer Aktivitäten in der Welt übertreffen, die in Bezug auf Immobilieninvestitionen verlockend sind.
Eine Oase für Millionäre
Ein gemeinsamer Bericht mit dem Titel "Luxusimmobilienmarkt in Europa, dem Nahen Osten und Afrika 2015", der kürzlich von den Analyseunternehmen Wealth-X und Sotheby's International Realty vorgelegt wurde, ergab, dass 495 Personen bereits in Immobilien in Dubai investiert haben ein Vermögen von 30 Millionen US-Dollar oder mehr sowie 34 Milliardäre.
Diese Zahlen kennzeichnen die Größe der Staaten von Investoren, die als superreich eingestuft sind. Gleichzeitig sind die Preise für Luxusimmobilien in Dubai durchschnittlich 40% niedriger als in London - der globalen "Oase" der Milliardäre. Der Anteil von Luxusimmobilien mit einem Wert von mehr als 1 Million US-Dollar in Dubai beträgt derzeit 8% des gesamten Wohnungsbestandes, und 5,5 Millionen US-Dollar entsprechen den durchschnittlichen Immobilienkosten in diesem Segment des Dubai-Wohnungsmarktes. Gleichzeitig liegen die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter Luxusimmobilien in Dubai bei 9000 US-Dollar. Derzeit sind sie noch etwa zehnmal niedriger als beispielsweise in Monaco, der Welthauptstadt des Luxus.
Darüber hinaus ist Dubai für Millionäre und Milliardäre durch die Konzentration vieler Weltrekorde in verschiedenen Immobilien- und Infrastrukturprojekten noch attraktiver, darunter das höchste Gebäude der Welt, der Burj Khalifa, und das luxuriöseste Hotel der Welt, der Burj Al Arab. Dubai ist auch eine Oase des extravaganten Luxus, in der 300 Tage im Jahr die Sonne scheint.
Hauptstadt der Aufzeichnungen
Und wie um die Berechnungen der Analysten in der Praxis zu bestätigen, wurde am Ende des Sommers, am Vorabend des größten Ereignisses der Branche, der Immobilienausstellung Cityscape Global 2015, in Dubai ein spektakuläres Projekt des Multifunktionskomplexes Meydan One der Öffentlichkeit vorgestellt. Der Herrscher von Dubai, Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum, war am Start des Baus dieses Mega-Projekts beteiligt. Das Projekt hat sich in den letzten Monaten zu einer Sensation in der Immobilienwelt Dubais entwickelt: Es wird gleich mehrere neue Weltrekorde vereinen - hier wird sich das höchste Wohnhaus der Welt befinden, die höchste Aussichtsplattform und die längste künstliche Skipiste und der neue größte Tanzbrunnen. 665 Meter über dem Boden - in dieser Höhe befindet sich die höchste Aussichtsplattform der Welt mit einem 360-Grad-Blick, 3 Millionen und 670.000 Quadratmetern - dies ist die Gesamtfläche des neuen Komplexes insgesamt, 1,2 Kilometer - so lang ist die künstliche Skipiste, 60 Tausende von Gästen - der zentrale Platz im Komplex bietet Platz für 150 mal 80 Meter - das sind die Abmessungen des Schiebedachs, das über dem Komplex errichtet wird, um es in den kühleren Monaten des Jahres zu öffnen. Im Allgemeinen wurde nach der Präsentation von Meydan One sofort klar, dass Dubai-Entwickler, wenn sie dieses Projekt übertreffen können, nicht in Kürze sein werden.
Vor dem Hintergrund anderer ebenso extravaganter Projekte, wie der Unterwasser- und Schwimmvillen von The Floating Seahorse auf den künstlichen Inseln der Welt, eines Unterwasser-Kapselhotels und anderer futuristischer Neuheiten, die auf der in Dubai stattfindenden Ausstellung Cityscape Global vorgestellt wurden, wundert sich jedoch niemand über eine solche Innovation September. Diese 14. Immobilienmesse ist die größte in all den Jahren ihres Bestehens: Mehr als 300 Unternehmen aus verschiedenen Ländern nahmen an der Veranstaltung teil, und die Fläche und Anzahl der Pavillons wurde um mehr als 30% erhöht. Der Haupthalle wurden zwei neue Ausstellungshallen hinzugefügt. Seit 2013 ist die Zahl der Ausstellungshallen um 4 neue Pavillons gestiegen, was in der Regel mehr als 40.000 m zusätzlicher Fläche entspricht.
Zu den Giganten des Immobilienmarktes in Dubai zählten auf der Cityscape Global 2015 erneut so große Unternehmen wie Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas und Nakheel sowie DMCC, Majid Al Futtaim und Al Barari. Es war wirklich etwas, Besucher der Cityscape Global-Ausstellung auszuwählen. Die von Standard & Poor's zusammengestellte Erfolgsbewertung der Entwickler in Dubai zeigte, dass der erwartete Rückgang der Immobilienpreise in Dubai in der zweiten Jahreshälfte 2015 sich voraussichtlich nicht negativ auf deren Leistung und Wirtschaftsleistung auswirken wird. Es wird erwartet, dass die Preise für Wohnimmobilien in Dubai noch vor Jahresende sinken werden, doch heute haben sich alle führenden Entwickler des Emirats ein verlässliches "Heck" geschaffen.
Laut Analysten wird das laufende Jahr in Dubai eines der „fruchtbarsten“ für Immobilienprojekte in verschiedenen Kategorien sein. Laut Reidin wird der Immobilienmarkt in Dubai im Jahr 2015 mit 20.170 neuen Immobilien aufgestockt, obwohl in den letzten drei Jahren der durchschnittliche jährliche Wert für diesen Betrag in der Regel 11.600 betragen hat 20% billiger als Zweitwohnungen, was wiederum die Eigentümer von Zweitwohnungen zu niedrigeren Preisen gezwungen hat - im Durchschnitt um 15%. Dies und vieles mehr belegen die Indikatoren des ersten Halbjahres in den Analystenberichten.
Das erste Halbjahr 2015: Ergebnisse und Perspektiven
Für das erste Halbjahr 2015 belief sich das Gesamtvolumen der im Emirat abgeschlossenen Immobilientransaktionen auf 17,4 Mrd. USD. Rund zwei Drittel der Immobilientransaktionen in Dubai wurden mit Mitteln von Banken abgeschlossen. Dies ist laut Statistik auch ein Kriterium für das reibungslose Funktionieren des Systems. Um jedoch auf das Thema „Produktivität“ des Marktes zurückzukommen, sind sich nicht alle Analysten einig, was den Einfluss dieses Faktors betrifft. So geben Analysten von Cluttons zu, dass 40.120 neue Immobilien, die seit Anfang 2015 von Dubai-Entwicklern präsentiert wurden, den Markt ausschließlich langfristig verändern können. Es wird noch mindestens 10 Jahre dauern, bis alle diese Häuser gebaut sind. Wenn die Bevölkerung Dubais in dieser Zeit so schnell wächst, wird die Nachfrage dementsprechend immer fast dem Angebot entsprechen.
Bezahlbarer Wohnraum
Ein weiterer wichtiger Punkt, den alle Analysten in ihren Berichten für das erste Halbjahr zur Kenntnis genommen haben, ist das Thema Verfügbarkeit neuer Immobilien, da der Löwenanteil auf dieses Segment entfällt. Die Gebiete, in denen diese erschwinglichen Wohnungen gebaut werden, befinden sich hauptsächlich in der Peripherie von Dubai. Dies sind Standorte wie Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ usw. Die hier angegebenen Preise gelten für Käufer mit mittlerem Einkommen und, was noch wichtiger ist, für echte Endkäufer. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2015 haben sich die Entwickler vor allem auf andere Segmente des Immobilienmarktes konzentriert, die Unterstützung benötigen, insbesondere erschwinglichen Wohnraum. In diesem Sinne ist es wichtig zu verstehen, dass Immobilien in Dubai heutzutage eine der wichtigsten "Anti-Krisen" -Optionen für die Platzierung kostenloser Fonds für Investoren auf der ganzen Welt ist, insbesondere in Ländern, in denen die lokalen Währungen erheblichen Wechselkursschwankungen unterliegen. Darüber hinaus wird der Kauf von Off-Plan-Wohnungen in Dubai einfacher und rentabler: Nachdem nur 5% des Eintrittsgeldes und 70% nach Abschluss der Bauarbeiten gezahlt wurden, ist es nun möglich, Eigentümer von hochwertigen Wohnungen in einem Gebiet mit entwickelter Infrastruktur zu werden.
Daher ist es nicht verwunderlich, dass die Zahlen aus dem Bericht des Land Department ein hohes Maß an Vertrauen sowohl ausländischer als auch regionaler und lokaler Investoren in den Wohnungsmarkt in Dubai belegen: 19.848 Investoren aus 142 verschiedenen Nationalitäten haben in den letzten sechs Monaten 14,4 Milliarden US-Dollar in Immobilien investiert.
Die positiven Aussichten für eine weitere Marktentwicklung werden auch durch eine Umfrage der London Business School bestätigt. Laut dieser Studie werden 47% der befragten Geschäftsleute ihre Investitionspläne für Immobilien in Dubai nicht ändern, und 84% der 200 Befragten sind zuversichtlich, dass Dubai in naher Zukunft keinen ernsthaften Rückgang der Entwicklung und sinkende Preise erleben wird.
Günstige Marktparadoxe
Die Volatilität und Ungleichmäßigkeit der Durchschnittspreisindikatoren in den Segmenten Verkauf und Vermietung von Immobilien in Dubai gehörten in jüngster Zeit ebenfalls zu den charakteristischsten Anzeichen des Marktes und führten häufig zu Paradoxien, die für die Käufer von Vorteil sind. Und wenn im Allgemeinen die Preise im Verkaufssegment laut Bayut um 5-10% und im Vermietungssegment um 5-6% pro Jahr gefallen sind, hat sich der Mietpreis in einigen Gebieten im Laufe von sechs Monaten um die Hälfte um 13% erhöht. Und das alles dank der Expansion des Marktes. So ergibt sich vor allem für Immobilienkäufer ein günstiges Paradox: Je mehr die Wohnkosten und die Mietkosten sinken, desto mehr sind Bauträger und Vermieter auf bezahlbaren Wohnraum ausgerichtet, und bezahlbarer Wohnraum erzeugt eine erhöhte Nachfrage, die wiederum dazu führt Preiserhöhungen im Mietsegment. Hier ist ein Beispiel für ein solches Paradoxon: Laut Tasweek belegten die Stadtteile Dubai Silicon Oasis und Discovery Gardens den zweiten und dritten Platz in der Rangliste der günstigsten Immobilien zur Miete in Dubai.
Gleichzeitig wurde laut Bauyt in den letzten sechs Monaten in denselben Gebieten der bedeutendste Anstieg der Mietpreise verzeichnet - um 13%. Andere Analysten, darunter Knight Frank, Asteco, Bayut und das Dubizzle-Portal, stellten in den letzten sechs Monaten in Dubai einen Preisrückgang beim Verkauf und der Vermietung von Premium-Wohnungen fest.
Der deutlichste Rückgang war in der beliebtesten Gegend von Dubai Marina zu verzeichnen, wo laut dem Portal Dubizzle die Preise für elitäres teures Wohnen in drei Monaten um 18% gefallen sind. Der Rückgang der Preise für Luxusimmobilien war jedoch ebenso uneinheitlich wie die Schwankungen des Preisniveaus für verschiedene Segmente des gesamten Immobilienmarktes in Dubai. In einigen Gegenden wurden die Studios billiger, in anderen dagegen die großen Apartments mit drei oder mehr Schlafzimmern.
So waren die Immobilienpreise in Dubai, die weiter sinken, zunächst zu hoch, und der Markt passt sich einfach selbst an. Dennoch ist der Kauf einer Wohnung in Dubai nach der mathematischen Berechnung des IWF jetzt wirklich rentabler als die Miete. Generell hat der Immobilienmarkt in Dubai nach Expertenmeinung und nach der Theorie des "Alterns" in den letzten zwei Jahren eine Art Mini-Entwicklungszyklus vom Höhepunkt 2014 bis zur Preisstabilisierung durchlaufen. Und wenn die nächste Entwicklungsphase den Anlegern nicht so schnelle Gewinne bringen kann, wie es die „Pioniere“ des Marktes zu Beginn nutzten, dann kann sie auf jeden Fall alle Vorteile von Stabilität und echter Reife bieten.
Für weitere Informationen über den Kauf und die Verwaltung von Immobilien in Dubai wenden Sie sich bitte an IMEX Real Estate unter Tel. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail info @ IMEXre.com.
