Text: Helena Kryukova
Single Masterplan
Heute ist es für niemanden ein Geheimnis, dass die Regierung von Dubai auf jeden Fall versucht, den inoffiziellen Status von Dubai als "Stadt der Zukunft" zu rechtfertigen. Selbst die gewagtesten Projekte erhalten hier nicht nur Zustimmung, sondern auch direkte staatliche Unterstützung, und staatliche Strukturen entwickeln häufig Initiativen, die nicht minderwertig sind und den gewagtesten Ideen der Entwickler oftmals voraus sind. Doch als sich das futuristische Schiff der Zukunft, Dubai, weiterentwickelt, tauchen die Hauptmerkmale des Kurses auf, dem es folgen sollte. Die fantastischen Projekte von Megakomplexen, die hier und da entstehen, begeistern natürlich die Fantasie, aber für eine erfolgreiche Entwicklung muss all dies in das System eingebracht werden. Tatsächlich planen die Regierungsstrukturen, einen mehr oder weniger klaren Plan für die Entwicklung der Stadt als Ganzes vorzulegen.
Das Hauptaugenmerk bei der Entwicklung der Stadt liegt nun auf der Erhöhung der Transparenz von Masterplänen, dem Zusammenspiel verschiedener Branchen, Off-Plan-Immobilienverkäufen und dem Verständnis aller Nuancen des Marktes für Investoren. Entwickler sind aber nicht nur verpflichtet, ihnen wird geholfen. Zu diesem Zweck ist die Entwicklung eines Gesamtpakets verschiedener Anreizmaßnahmen geplant, mit denen die von der Regierung gesetzten Ziele gemeinsam erreicht werden sollen.
Zum Beispiel in der bezahlbaren Wohnungswirtschaft, über die in den letzten Monaten auf dem Immobilienmarkt in Dubai gesprochen wurde. Ahmad Bukhash, Leiter des Dubai Creative Industrial Cluster Development Office, der auf Initiative von Scheich Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Vizepräsident, Premierminister der Vereinigten Arabischen Emirate und Herrscher von Dubai, gegründet wurde, sagte kürzlich in einem Interview, die Zukunft liege in der engen Zusammenarbeit privater Bauunternehmen und die Führung des Emirats. Man muss bauen, aber genau das, was die Stadt wirklich braucht.
Die meisten großen Entwickler haben sich in letzter Zeit hauptsächlich mit der Errichtung von Projekten im Luxussegment befasst, wobei insbesondere die Vermittlung von Wartungspersonal oder einkommensschwachen Expatriates unbeaufsichtigt blieb. Daher ist es nicht verwunderlich, dass es in der Zeit der Preiskorrektur der Luxusimmobiliensektor war, der dies zuerst spürte. "Heute ist es sehr wichtig, ein starkes Bindeglied zwischen dem oberen und unteren Preissegment des Dubai-Immobilienmarkts zu schaffen", erklärte Bukhash, "um eine architektonische Typologie für Projekte verschiedener Art zu schaffen. Es ist nicht mehr weit, bis es keine separaten, wenn auch großen Masterpläne geben wird." "Dubai wird sich nach einem einzigen Masterplan entwickeln."
Airbags
Während sich Dubai weiterentwickelt, wird der Bedarf nicht nur bei der Standardisierung des Ansatzes für die Stadtentwicklung deutlich, sondern auch bei Preisanpassungen. Dieses Thema lässt sich vielleicht bei keiner Diskussion über Immobilien in Dubai vermeiden. Und die gute Nachricht ist, dass die aktuelle Periode des Preisverfalls das Hauptzeichen für die Stabilisierung des Kurses von Dubai zu sein scheint. Ja, die von Experten für 2015 versprochene Preissenkung kann bis zum Jahresende zwischen 10 und 20% liegen, aber genau das braucht der Markt, heißt es mit einer Stimme.
Ein kürzlich veröffentlichter Bericht von Standard & Poor's, einer renommierten Ratingagentur, besagt, dass diesmal sowohl die Entwickler selbst als auch der Markt insgesamt viel besser auf die erwartete Preissenkung vorbereitet sind als beispielsweise im Krisenjahr 2009. Wir können sagen, dass der Markt sogar eine Art "Airbag" für diesen Fall vorbereitet hat. Sie wurden nicht nur zur Diversifizierung der Gewinnstruktur durch die meisten Hauptakteure auf dem Immobilienmarkt von Dubai, der Angebotsvielfalt und der Stabilität des Gleichgewichts der Kapitalflüsse auf den Konten der Entwickler. Wichtiger sind externe, vom Willen der Teilnehmer unabhängige Umstände, nämlich die schwache Abhängigkeit der Dubai-Wirtschaft von der "Ölnadel" sowie ein großer Anteil der Immobilieninvestitionen ausländischer Investoren. Nicht-Ölhandelsunternehmen tragen viel zum BIP Dubais bei, so dass sie die mangelnde Nachfrage von Ölunternehmen, die, wenn überhaupt, etwas an Glanz verloren haben, leicht ausgleichen können, heißt es in dem Standard & Poor's-Bericht.
Ein weiterer "Airbag" für den Immobilienmarkt in Dubai, "ein grundlegender Faktor für die Immobilienpreise in Dubai und für die Vermietung von Immobilien in den nächsten fünf Jahren", wie es Standard & Poor's ausdrückte, wird das Bevölkerungswachstum in Dubai sein. Die Experten von Standard & Poor's prognostizieren für dieses Emirat einen Anstieg der Einwohnerzahl innerhalb von 5 bis 6% in den nächsten zwei Jahren und für Abu Dhabi einen Anstieg von 7 bis 8% im selben Zeitraum. Schätzungen zufolge soll die Bevölkerung Dubais bis 2020 3 Millionen Menschen erreichen.
Zeit zu investieren
Der aus unserer Sicht kritischste Faktor für die weitere erfolgreiche Entwicklung des Immobilienmarktes in Dubai ist das Thema Auslandsinvestitionen. Allein im ersten Quartal dieses Jahres investierten ausländische Investoren fast 1,5 Milliarden US-Dollar in Immobilien in Dubai.
Gleichzeitig ist die Prognose für die Zukunft noch optimistischer: 68% der von dem bekannten Analyseunternehmen Franklin Templeton befragten Investoren glauben, dass Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten in den nächsten 10 Jahren den Status des gefragtesten Vermögenswerts behalten werden und weiterhin erhebliche Mittel in diesen Sektor investieren werden. Die globale Studie von Franklin Templeton umfasste 23 Länder und 11.500 Investoren weltweit.
Infolgedessen wurde bekannt, dass der Kauf von Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten einer der drei Hauptinvestitionsbereiche bei globalen Investoren ist.
Und trotz der Tatsache, dass solche Investitionen traditionell als langfristig angesehen werden, um Geld zurückzugeben und Einkommen zu generieren, hoffen 73% der Befragten, mit ihren Investitionen innerhalb von zwei Jahren Einkommen zu erzielen. Derartige Erkenntnisse der Forscher werden von Analysten des führenden Beratungsunternehmens Knight Frank bestätigt. In einem kürzlich veröffentlichten Bericht haben Unternehmensspezialisten festgestellt, dass 40% der Eigentümer von großem Kapital in den VAE in Immobilien investieren werden. Durchschnittlich 35% aller Anlagepakete der größten Anleger in den VAE befinden sich in Immobilien. Gleichzeitig investierten 60% dieser Investoren im vergangenen Jahr in Immobilien, hauptsächlich im Emirat Dubai.
Und für 2015 sieht die Prognose sogar noch besser aus: 60% der Anleger werden ihre Investition in Immobilien aufgeben und weitere 40% werden neue Mittel in diesen Vermögenswert investieren. Gleichzeitig verfügt der Markt über einen hohen Anteil an Investoren mit einem sogenannten großen Privatkapital von über 1 Million US-Dollar und einem sehr großen Privatkapital von über 30 Millionen US-Dollar, die hauptsächlich an Wohnimmobilien interessiert sind, gefolgt von den Plätzen zwei und drei Der Popularität von Investitionen folgen Büros, Einzelhandels- und Hotelimmobilien.
Die VAE ziehen wohlhabende Investoren mit drei Hauptvorteilen an: Lebensstandard und Gesundheitsversorgung (87% der Befragten gaben an, dass dies der wichtigste Faktor ist), Sicherheit (67%) und politische Stabilität (67%).
Investoren sind leicht zu verstehen, da die Mieteinnahmen in Dubai immer noch zu den höchsten der Welt zählen. Laut dem Global Property Guide liegt die Bruttomarge für Immobilieninvestitionen in Dubai heute zwischen 5,87% und 7,21%, abhängig von der Größe der Wohnung. Gleichzeitig bringen kleinere Wohnungen traditionell mehr Einkommen, da sie sehr gefragt sind. Zum Vergleich: In Hongkong beträgt das Einkommen aus Immobilieninvestitionen in einer der am schnellsten wachsenden Städte der Welt 2,82%, in Indien 2,22%, in Singapur 2,83% und schließlich in London das Einkommen aus Immobilieninvestitionen oder gewerbliche Immobilien können in der Größenordnung von 2,72-3,20% liegen. Das Mieten kleiner Wohnungen in Dubai kann den Eigentümern ein Einkommen von bis zu 22% pro Quadratmeter und Monat und Wohnungen mit einer größeren Fläche von bis zu 21% pro Quadratmeter und Monat bringen.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Dubai von den führenden Soziologen der Welt wiederholt als das "glücklichste" Land im Nahen Osten anerkannt wurde. Glück wird im soziologischen Sinne als Lebenserwartung und Zufriedenheit damit verstanden, als Grundniveau für Lebensqualität und Wohlbefinden.
Unter diesem Gesichtspunkt verdienen die VAE und insbesondere Dubai eine besondere Erwähnung im Bericht der Vereinten Nationen über das Ausmaß des Glücks in der Welt des Weltglücks 2015. Der Entwicklungsplan für Dubai bis 2021 impliziert das Glück der Bevölkerung des Emirats als Hauptziel, die nationale Politik als solche zielt auf ihre unmittelbare Verwirklichung ab. Das ist nicht für alle Länder typisch. Das Niveau der medizinischen Versorgung, die Zufriedenheit mit dem Umgang mit der Umwelt, das Sicherheitsniveau und vor allem die Fähigkeit, unter komfortablen Bedingungen zu leben, qualitativ hochwertige und komfortable Unterkünfte - all dies macht die Vereinigten Arabischen Emirate zu einem für viele Expatriates attraktiven Land. Und wenn es um die Auswahl geht, dann nennen Experten heute zumindest aus Sicht des Immobilienerwerbs den günstigsten Zeitpunkt für die Integration in die VAE.
Weitere Informationen zum Erwerb und zur Verwaltung von Immobilien in Dubai erhalten Sie von IMEX Real Estate unter der Telefonnummer: tel. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail [email protected].
