Mitten in der Weltwirtschaftskrise waren der Einbruch der Immobilienpreise und eingefrorene Baustellen in Dubai normal. Aufgrund der Attraktivität dieser Stadt als Tourismus- und Geschäftszentrum besserte sich die Lage zwar recht schnell, doch der vollständige Aufschwung war auf einem langen und schwierigen Weg.
Und 2012 ist die Aussage, dass die besten Zeiten für den Immobilienmarkt in Dubai wieder gekommen sind, nicht mehr unbegründet, wie die Daten von Beratungsunternehmen und Ratingagenturen belegen. Nach Angaben des Dubai Land Department stieg das Volumen der Immobilientransaktionen im ersten Halbjahr 2012 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 21% und erreichte 63 Mrd. Dirham (17,2 Mrd. USD). Die Mietpreise beginnen zu steigen, die Entwicklungsfirmen nehmen den zuvor eingefrorenen Bau wieder auf und kündigen den Start neuer Projekte an. Die meisten Studien stimmen jedoch darin überein, dass der Preis- und Mietpreisanstieg in den verschiedenen Segmenten des Dubai-Immobilienmarktes ungleichmäßig ist und zunehmend fragmentiert wird. Wie großartig und stabil ist nun die Belebung des Marktes und was passiert wirklich mit den Preisen, insbesondere in den sogenannten „Freehold“ -Bereichen, in denen Ausländer Immobilien in Immobilien kaufen dürfen?
Versuchen wir es mit Hilfe von Immobilienmarktspezialisten in Dubai herauszufinden.
Kauf von Wohneigentum
Auf dem Wohnimmobilienmarkt gibt es einen recht raschen Preisanstieg. Es konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf das Segment der Villen, in dem die Preise das Vorkrisenniveau bereits erreicht oder überschritten haben. Der Bericht des Global Market Perspective-Beratungsunternehmens Jones Land LaSalle (JLL) für das dritte Quartal 2012 verzeichnete einen Anstieg der Villenpreise in Dubai um 23% in den letzten 12 Monaten. Gleichzeitig sind die Preise für Wohnungen gleichzeitig nur um 4% gestiegen.
Die Nachfrage nach Villen und Stadthäusern in Gebieten wie Springs, Meadows, Arabian Ranches und Jumeirah Islands ist gestiegen. In der Gegend von Springs beispielsweise beliefen sich die Kosten für ein Stadthaus mit zwei Schlafzimmern auf 1,5 Millionen Dirham (ca. 410.000 USD) und für drei Schlafzimmer auf 2,2 Millionen Dirham (ca. 600.000 USD). Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Preise um 25-30%. Besonders schnelles Wachstum war im dritten Quartal 2012 zu verzeichnen, als der Preis für ein Reihenhaus mit zwei Schlafzimmern von 1,38 auf 1,5 Millionen Dirham (von 380 auf 410 Tausend Dollar) stieg Villen mit drei Schlafzimmern - von 2,0 bis 2,2 Millionen Dirham (von 550 bis 600 Tausend Dollar).
Wohnimmobilien verteuern sich langsamer, obwohl vieles von der Beliebtheit der einzelnen Gebiete abhängt. In prestigeträchtigen Projekten mit einer guten Lage wie der Jumeirah Beach Residence und der Dubai Marina steigen die Preise recht schnell, in weniger prestigeträchtigen Segmenten zeigen sie jedoch möglicherweise keine positive Dynamik. Es ist auch zu berücksichtigen, dass Immobilienprojekte, auch sehr große, in den letzten Wochen und Monaten in Dubai wieder in Betrieb genommen wurden, jedoch nicht in Kürze auf den Markt kommen werden. Bis dahin wird es aufgrund mehrerer durch die Krise der Jahre in Dubai "verlorener" Wohnungen nur ein begrenztes Angebot an neuen Wohnungen geben.
Kommentar von Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: „In der Tat haben viele weltweite Beratungsagenturen kürzlich berichtet, dass der Immobilienmarkt in Dubai die Auswirkungen der globalen Wirtschaftskrise überstanden hat und stetig zu wachsen begonnen hat Fläche, Entfernung zum Meer, Infrastrukturentwicklung usw. Es ist jedoch ein relativ stabiles Wachstum des gesamten Immobilienmarktes in Dubai zu verzeichnen, wobei es sich sowohl um den Vermietungsmarkt als auch um den Verkaufsmarkt handelt "Entwickler wie Emaar und Nakheel sind sehr schnell ausverkauft, was bedeutet, dass das Vertrauen der Anleger wiederhergestellt wird. Eine gute Nachfrage und das aus objektiven Gründen eingeschränkte Angebot an neuen Wohnimmobilien, insbesondere an der Küste, schaffen die Voraussetzungen für stabile Preiserhöhungen."
Mietwohnungen
Ein ähnliches Bild zeichnet sich auf dem Mietwohnungsmarkt mit einer Rückkehr zu den Indikatoren vor der Krise ab. Gleichzeitig ist die Erhöhung der Mietpreise gleichmäßiger als die Änderung der Preise für Villen und Wohnungen. Aus demselben Bericht von JLL Global Market Perspective für das dritte Quartal 2012 geht hervor, dass die Kosten für die Anmietung von Villen für zwölf Monate von September 2011 bis September 2012 um 7% und für Wohnungen um 5% gestiegen sind. Während in prestigeträchtigen Gegenden die Immobilienpreissteigerungen im Vergleich zu bescheidenen spürbar höher sind, steigen die Mietpreise in dem einen oder anderen Segment. So wurde beispielsweise in Budgetbereichen wie Discovery Gardens und International City ein deutlicher Anstieg der Mietpreise verzeichnet.
In Discovery Gardens, dem kostengünstigen Entwicklungsgebiet von Nakheel, sind die Mietpreise seit Anfang 2012 um 25% gestiegen. Das Mieten eines Studio-Apartments in dieser Gegend kostet jetzt 32-38.000 Dirham (von 8,7 auf 10,3.000 Dollar) pro Jahr, während es sich im ersten Quartal 2012 auf 25 bis 27.000 Dirham (von 6800 auf 7350) belief Dollar). Die Kosten für die Anmietung einer Wohnung mit einem Schlafzimmer belaufen sich auf 43-52.000 Dirham (11700-14100 Dollar), während sie im ersten Quartal 2012 38-40.000 Dirham (10300-10900 Dollar) nicht überstiegen. Luxusimmobilien in Dubai zu mieten ist zwar nicht so teuer, aber nach diesem Indikator immer noch einer der ersten Plätze der Welt. So ist der Prime Global Rental Index des Beratungsunternehmens Knight Frank, der angibt, wie teuer 5 Prozent der prestigeträchtigsten Wohnimmobilien der Stadt werden, seit Jahresbeginn um 3 Prozent gewachsen. Aufgrund dessen nahm Dubai den 9. Platz unter den Städten der Welt ein, die in den Bericht einbezogen wurden, vor anderen Singapur, Hongkong und Moskau, und verlor nur gegen Städte wie New York, Shanghai, Peking, Zürich und Toronto.
Kommentar von Imex Real Estate
Eduard Burakov: "Die Nachfrage nach Mietwohnimmobilien in Dubai ist in den letzten eineinhalb Jahren stetig gestiegen. Dies ist vor allem auf den Bevölkerungszuwachs in Dubai und den kontinuierlichen Zustrom ausländischer Expatriate zurückzuführen. Dieser Faktor ist zweifellos ein Hinweis auf das Wachstum der Wirtschaft des Emirats. Darüber hinaus zieht Dubai an." Mieter aus benachbarten Emiraten, die sich durch einen hohen Lebensstandard und eine besser ausgebaute Infrastruktur auszeichnen Die Behörden von Abu Dhabi haben sogar beschlossen, Beamten das Mieten von Wohnraum in Dubai zu verbieten, da es viele Menschen vorziehen zum Leben in Dubai, während in Abu Dhabi arbeiten. Und das ist trotz der täglichen Fahrten über 100 km in eine Richtung. "
Büroimmobilienmarkt
Die vielleicht umstrittenste Situation wird auf dem Büroimmobilienmarkt in Dubai beobachtet. Einerseits ist die Nachfrage nach Büros in Dubai nach verschiedenen Quellen auf das Vorkrisenniveau von 2007 zurückgekehrt. Dies wurde durch die weltweiten Öl- und Gasunternehmen ermöglicht, die aktiv nach Dubai kommen, um die hohen Kohlenwasserstoffpreise zu nutzen und neue Märkte zu finden. Ein erheblicher Teil der Nachfrage entfällt auf die bereits in Dubai tätigen Unternehmen, die aufgrund des Wachstums der Wirtschaft des Emirats und der hohen Geschäftstätigkeit in der Region expandieren.
Gleichzeitig besteht in Dubai ein Überangebot an Büroimmobilien, das sich negativ auf die Miet- und Vermietungsquote auswirkt. Gleichzeitig werden laufend erhebliche Mengen hochwertiger Büroflächen in Auftrag gegeben, beispielsweise im sich aktiv entwickelnden Bereich von Business Bay.
Infolgedessen wird der Mietpreis nur in gehobenen Objekten mit guter Lage auf einem stabilen Niveau gehalten. Im Bereich der internationalen Finanzstadt, dem angesehensten Segment des Büroimmobilienmarktes, werden die Mietpreise beispielsweise auf 2.700 AED (750 USD) pro Quadratmeter und Jahr gehalten. Die relativ stabilen Kosten für die Anmietung von Büroflächen der Klasse B in der Region Tecom liegen bei durchschnittlich 1100 Dirham (ca. 300 USD) pro Quadratmeter pro Jahr.
Tecom, Business Bay und Jumeirah Lake Towers haben jedoch einen hohen Anteil an unbesetzten Flächen, und in älteren Bürokomplexen sind die Eigentümer umso mehr gezwungen, die Mietpreise ständig zu senken, um Mieter anzuziehen.
Was ist vor?
Dubais Immobilienmarkt ist damit fertig, die Trümmer der jüngsten Krise zu beseitigen, und bereitet sich auf einen neuen Sprung vor. Überleben die Krise, Immobilienentwickler setzen ihre Finanzen in Ordnung und melden Gewinnwachstum, zuvor eingefrorene Projekte beginnen abgeschlossen zu werden, denn der völlig hoffnungslose Staat sucht nach neuen Investoren.
Zum ersten Mal seit Ausbruch der Krise kündigten führende Marktteilnehmer neue Projekte an. Das Kapital ist erneut aus der ganzen Region nach Dubai geflossen, nicht nur, weil es seinen Status als „sicherer Hafen“ mit ausgezeichneter Infrastruktur und gutem Investitionsklima bestätigt hat.
Gleichzeitig wollen alle großen Akteure die explodierenden Preise von 2007/08, in denen der Anteil der spekulativen Komponente sehr hoch war, nicht wiederholen. Schritte in diese Richtung unternahmen auch die größten Entwicklungsunternehmen Emaar und Nakheel, die in ihren neuen Projekten den spekulativen Weiterverkauf von unfertigen Wohnungen und Villen nahezu zeitgleich einschränkten. Der Anstieg der Immobilienpreise wird daher nicht so schnell wie während des Booms vor der Krise sein. Aber für diejenigen, die nach einer Möglichkeit für langfristige Investitionen suchen, eröffnen sich in Dubai neue Möglichkeiten. Die Auswahl der Anlageobjekte muss nur sehr sorgfältig angegangen werden.
Weitere Informationen zum Erwerb und zur Verwaltung Ihrer Immobilie in Dubai erhalten Sie von den Spezialisten von IMEX Real Estate unter der Telefonnummer. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail[email protected].
