Helen Mathieu
Rechtsberater und Notar (Kanada).
Mitglied der Anwaltskammer von Kanada und Quebec.
Das beispiellose Bevölkerungswachstum in den Vereinigten Arabischen Emiraten aufgrund von Gastarbeitern, der exponentiell wachsenden Zahl von Touristen und einer Vielzahl internationaler Projekte hat einen beispiellosen Immobilienboom in Dubai ausgelöst. Die Ursprünge dieses Booms wurden im Jahr 2002 gelegt, als der Herrscher von Dubai, Seine Hoheit Scheich Mohammed bin Rashid AlMaktum, bekannt gab, dass das Recht, bestimmte Arten von Immobilien im Emirat zu besitzen, nun allen Anlegern unabhängig von ihrer Staatsbürgerschaft gewährt wird. Nach dem Grundgesetz ist das Eigentum an Immobilien im Emirat Dubai beschränkt und wird nur Bürgern der VAE und der Golfstaaten sowie Unternehmen gewährt, die sich zu 100% im Besitz von Bürgern dieser Länder befinden. Ein in den Emiraten eingetragenes Unternehmen, dessen Anteilseigner ausländische Staatsangehörige sind (z. B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung - LLC, deren Anteil zu 49% bei einem Ausländer liegt), wird daher im Sinne der Erlangung des Eigentums an Immobilien nicht als "lokal" eingestuft. Ausländische Unternehmen und Privatpersonen haben nur in bestimmten Gebieten Anspruch auf freies Eigentum an Immobilien.
Der Begriff "Eigentum" oder "freies Eigentum an Immobilien" ist ein Begriff, der in den Emiraten seit langem verwendet wird. Eine Person, die das Recht des freien Eigentums an Immobilien besitzt, gilt als absoluter Eigentümer der Grundstücke und Gebäude, für die dieses Recht gilt. Der Eigentümer hat das Recht, auf unbestimmte Zeit oder solange, bis der Eigentümer das Eigentum auf einen anderen Eigentümer überträgt, Einkünfte aus Immobilien zu beziehen und zu verwenden. die erben des eigentümers haben das recht, das eigentum nach dem tod des eigentümers zu erben. Es ist ziemlich klar, dass mit dem Start von Immobiliengroßprojekten wie Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, drei künstlichen Inseln, Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The Meadows, The Springs und Arabian Ranches das neue Immobiliengesetz eingeführt wird wurde mit großer Erwartung und Interesse aufgenommen.
Was genau sagt das neue Immobiliengesetz? Welche Rechte werden durch das neue Gesetz gewährt oder umgekehrt eingeschränkt? Und vor allem: Was sagt das neue Gesetz über ausländische Immobilienbesitzer aus?
Wie registriere ich mein Recht?
Artikel 6 des neuen Gesetzes besagt, dass das Dubai Land Department künftig die einzige Stelle sein wird, die das Eigentum an Immobilien anerkennt und registriert. Vor Einführung des neuen Gesetzes beim Immobilienkauf erfolgte die Registrierung des Käufers im internen System des jeweiligen Entwicklers. Das interne System der Entwickler hat die Rolle eines wertvollen Tools zur Registrierung von Immobilienverkäufen übernommen und spielt diese auch weiterhin. In Übereinstimmung mit den Bestimmungen des neuen Gesetzes werden jedoch nach der Schaffung des Landdepartements Register und andere Entwicklerdatenbanken nicht als offizielle Informationsquellen betrachtet.
Während der Übergangszeit von der internen Registrierung von Entwicklern zu einem einzigen Registrierungssystem im Dubai Land Department haben die beiden Parteien vereinbart, dass in den Fällen, in denen der Kaufvorgang abgeschlossen und die Übertragung des Eigentums bereits stattgefunden hat, die internen Registrierungsaufzeichnungen im Entwicklersystem durch offizielle Aufzeichnungen ersetzt werden in der Landabteilung. Befindet sich die Immobilie im Bau, wird der Käufer zunächst im internen System der Bauträger registriert und muss nach Abschluss des Baus und der Inbetriebnahme des Gebäudes beim Land Department einen Antrag auf Registrierung des Eigentums in seinem Namen stellen.
Es ist wichtig, zwischen den beiden Phasen des Erwerbs von Immobilien im Bau zu unterscheiden. Während der ersten Phase, in der sich die Immobilie im Bau befindet, hat der Käufer kein direktes Eigentum an der Immobilie. Mit Abschluss der Bauarbeiten, der Übergabe des Eigentums an den Käufer und der Zahlung aller Zahlungen in Bezug auf den Wert des Eigentums beginnt die zweite Phase, wenn der Käufer der volle Eigentümer des Eigentums wird und die Eintragung des Eigentums beim Land Department beantragen kann.
Um als vollwertiger Immobilieneigentümer zu gelten, reicht es nicht aus, dass ein Käufer einen einzigen Vertrag über den Verkauf von Immobilien mit einem Bauträger hat. Der Käufer muss den Vertrag zusammen mit einem Antrag auf Eintragung des Eigentums in seinem Namen an das Landdepartement übertragen. Wenn alle eingereichten Unterlagen in Ordnung sind, wird das Land das Eigentum des Käufers in Bezug auf dieses Objekt in einem einzigen Grundbuch eintragen und eine Eigentumsbescheinigung ausstellen. Dieses Zertifikat ist das Dokument, das den Besitz von Immobilien bestätigt.
Wie viel kostet das?
Bei der Registrierung des Eigentums an der Dubai Land Department müssen Käufer und Verkäufer Abteilungsgebühren entrichten, die derzeit 2% des Marktwerts von Immobilien ausmachen. Diese Zahlen werden jedoch überarbeitet und können sich voraussichtlich ändern. Gleichzeitig werden die Anteile von Käufer und Verkäufer innerhalb von 2% von den Parteien einvernehmlich festgelegt. Darüber hinaus wird bei der Übertragung des Eigentums der Immobilie vom Bauträger auf den direkten Eigentümer eine Übertragungsgebühr erhoben, deren Höhe davon abhängt, in wem die Immobilie gekauft wird: bis zu 3% für Einzelpersonen und bis zu 1,5% für juristische Personen. Wurde die Immobilie im Namen einer Offshore-Gesellschaft erworben, kann der Eigentumsübergang durch den Verkauf der Offshore-Gesellschaft zusammen mit ihrer Immobilie erfolgen. Tatsächlich handelt es sich bei dieser Art der Übertragung nicht um einen Verkauf von Immobilien, sondern um eine Offshore-Gesellschaft, die Immobilien besitzt, wodurch sich die Höhe der Übertragungsgebühr verringert.
Wie vermache ich Immobilien?
Beim Kauf von Immobilien in den Emiraten, zum Beispiel in Dubai, stellen viele Investoren Fragen zur Erbschaft von Immobilien im Rahmen des Scharia-Gesetzes. Im Todesfall wird das Recht der VAE auf das Testament ausländischer Staatsbürger in Bezug auf Immobilien in den Emiraten angewendet, während sich das Testament nur auf einen Anteil von 30% dieses Eigentums erstreckt. Trotz der Tatsache, dass ausländische Staatsbürger das Recht haben, die Gesetzgebung ihres Landes anzuwenden, ist es sehr wahrscheinlich, dass das Vermögen nicht vollständig in den Besitz des Ehegatten des Verstorbenen übergeht, da das Scharia-Gesetz das Vermögen unter allen Blutsverwandten verteilt. Damit Immobilien an diejenigen Personen gehen, die der Eigentümer bei den Erben sehen wollte, könnte eine Option darin bestehen, eine Offshore-Gesellschaft zu gründen, in der die Ehegatten als Direktoren auftreten. Im Falle des Todes eines der Ehegatten werden die Anteile an der Gesellschaft auf den zweiten Ehegatten und andere Erben übertragen. Mit anderen Worten, auf diese Weise erfolgt eine interne Übertragung von Unternehmensanteilen, wodurch das Scharia-Erbrecht in Bezug auf Immobilien umgangen wird. Weitere Informationen zu rechtlichen Aspekten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien in den VAE erhalten Sie von der Rechtsberatung von Helene mathieu Legal Consultants.
